“蛋壳模式”再解读

? 时间:2018-8-29 16:15:17??

导读:就时下流行的房屋租赁模式,笔者之前已撰文做过分析详见:《中介教你做二房东:或许这是一种完美的商业模式?》。囿于思维的渐进性,笔者发现部分观点在前文中未能阐述到位,故拟通过本文再行展开。

本文旨在讲明白两个事情:第一,从商业角度,分析蛋壳公司的营收模式;第二,从法律角度,为房东和租客提示风险。

特别提示:1、本文中,笔者将以蛋壳公司为例来加以说明,如有兴趣,各位读者可自行下载蛋壳APP进行验证,应更容易理解本文观点。2、本文共4400余字,阅读完需要您付出一定的时间和耐心,但笔者可以向您保证,您不会后悔!

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一、“蛋壳模式”有别于传统租赁,也有别于“长租公寓”。

(一)从法律角度看,“蛋壳模式”有别于传统租赁

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传统的租赁模式下,房东和租客直接形成房屋租赁合同关系。“蛋壳模式”下,增加了一重法律关系,即房东和蛋壳的委托代理合同关系。房东委托蛋壳代理房屋出租事宜,由蛋壳代表房东与租客处理房屋租赁事宜。

(二)从成本承担角度,“蛋壳模式”有别于“长租公寓”

长租公寓”的提法在近两年开始流行。2018年4月份,万科公司推出长租产品“翡翠书院”,媒体报道“10年最低180万租金”,引发吃瓜群众感叹“租也租不起了”。但“蛋壳模式”有别于通常意义上的“长租公寓”,主要区别之处在于成本承担主体不同。翡翠书院之类的“长租公寓”,房屋来源主要为开发商自持物业,房屋成本由开发商自行承担,故即使租赁价格高,但和房价相比就不值一提了——年租金回报率不足2%,所以开发商都在喊不赚钱。“蛋壳模式”下,房屋成本由房东承担,这也使得作为代理人的蛋壳公司可以轻装上阵,获得相对有保障的利润空间。

二、从商业角度出发,“蛋壳模式”下蛋壳公司的收支分析

(一)收入分析

1、房东

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来源:《财产委托管理服务合同》,蛋壳(杭州)资产管理有限公司)

由以上合同内容,我们不难看出,从表面上看,房东需要承担以下费用——对应为蛋壳公司的收入:

(1)管理费:1个月租金。具体在谈判过程中,表现为要求每年扣除1个月空置期,而非按照实际空置时间计算;

(2)服务费:租金差额部分。蛋壳公司会对房屋进行装修后出租,或分割出租(即“合租”),超出承诺支付给房东的金额归蛋壳公司所有;

(3)维修金:按规定费用收取。

需要注意:前述费用全部可以由蛋壳公司从收取的租金中直接扣除,无需房东另行支付。

2、租客

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来源:蛋壳公寓APP)

通过蛋壳公寓的APP,我们不难看出,从表面上看,租客需要承担以下费用——对应为蛋壳公司的收入:

(1)租金差额部分:即房东应支付的“服务费”。

(2)服务费:按月租金的7%计算。

(3)维修金:按月租金的1%计算。

3、隐形费用

需要注意:除去前述表面上可见的费用,房东和租客还分别要承担部分隐形费用:

(1)租金利息:一般情况下,蛋壳公司按月向房东支付房租。则在租客选择季付、半年付、年付等付款方式时,蛋壳公司将实际获取延迟支付部分房租的利息。

(2)押金利息:无论选择何种付款方式,租客都需支付押金,该部分资金对应的1-12个月的利息归蛋壳公司所有。

4、以蛋壳公寓APP收录的钱江新城新城国际花园和园某房屋为例:

(1)收入来源之一:租客应支付费用明细

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(来源:蛋壳公寓APP,笔者汇总)

备注:以上为租客为房屋支出的各项费用明细及汇总。就上述清单,需做如下说明:

a、支付方式上,蛋壳公司鼓励年付和季付,服务费有较大幅度减免;

b、分期月付的,分期手续费为月租金8%-11%,与大众认知不同,该部分费用明确由蛋壳公司。

(2)收入来源之二:隐性收入

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来源:蛋壳公寓APP,笔者汇总

说明:上列表格的计算基于以下条件:

a、仅计算按年、半年、季度支付的情形;

b、假定该房屋在1年的周期内,能100%不间断出租;

c、年利率按照略低于常见理财产品的3%计算,而非按银行存款利率计算。

(3)确定参照物

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(来源:安居客APP)

备注:同小区同户型,选择整租方式。从利润最大化角度出发,我们按7000元/月标准计算。

(4)蛋壳公司收入

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(备注:蛋壳APP数据,笔者汇总。季付按11070元/月计算)

由上述汇总,我们可以看出,根据房租付款方式不同,蛋壳公司从该套房屋中可以分别获取67027.15元/年、67375.3元/年、68221.53元/年的毛收入。其中,主要构成部分为与房东约定的服务费,即房租差额部分,分别占比72.87%、72.49%、71.59%。另外,单纯从房租角度看,该房屋分别出租收入较整体出租收入上浮了(132840-84000)/84000=58%。若计算其它费用,则该房屋分别出租收入较整体出租收入上浮了(67027.15+84000)/84000-1=79.79%(以年付为例)。也就是说,若以7000元/月的房租向房东支付,并按照前述方式100%不间断出租,年毛利率可以有近80%。

(二)成本分析

至于蛋壳公司的成本,目前可以确定包括以下项目:其一,分期付款方式下,蛋壳公司自愿承担8%-11%的分期手续费;其二,装修投入;其三,运营费用,但具体金额及占比则无法评估;其四,其它可能实际发生但笔者未能预估的费用(需要注意的是,一应杂费,包括但不限于水费、电费、电话费、有线电视费、供暖费、燃气费、物管费、水费、卫生费、上网费等费用,分别由房东和租客承担)。

(三)结论(以本文引用案例为例)

1、“蛋壳模式”下,蛋壳公司将房屋分别出租,可以直接获得超额利润。由上文可以看出,分别出租收入较整体出租收入上浮了58%。这也许就是蛋壳公司等市场主体被社会舆论口诛笔伐的根本原因——它们的进入直接推高了房租水平。

2、“蛋壳模式”下,蛋壳公司还能获取其它不菲的显性收入(如管理费、维修费)及隐性收入(如租金利息、押金利息),可以占到总收入比的28%左右。如果计算前述费用,则分别出租收入较整体出租收入上浮了79.79%(年毛利率)——这是一个让人惊诧的比例!

3、不难得出结论,即使扣除蛋壳公司的成本,利润空间也是相当有想象力的!

4、从前述计算过程,我们可以看出,对“蛋壳模式”最大的影响在于房屋能否出租出去,空置率能否尽量降低。从商业角度看,笔者再次强调,只要出租率有保障,只要蛋壳公司将融资当成手段而非目的,“蛋壳模式”就是完美的商业模式——本文中仅仅是从收支角度做了简单的分析,更别提“蛋壳模式”下,强大的现金流来源和成长性会带来绝佳的融资支撑。

三、从法律角度出发,“蛋壳模式”下各市场主体的法律风险分析。

“蛋壳模式”下,基础法律关系为房东和租客之间的房屋租赁关系、房东和蛋壳公司之间的委托代理合同关系。当然,根据具体情况,还可能存在蛋壳公司和租客之间的服务合同关系、租客和第三方金融机构之间的借贷合同关系等。在此,笔者仅对“蛋壳模式”下可能出现的有别于一般房屋租赁模式下的风险进行分析。

(一)蛋壳公司所面临的法律风险

根据《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》第十三条之规定:出租居住房屋的,应当以一间按照住宅设计规范设计为居住空间的卧室或者起居室(厅)(以下统称居室)为最小出租单位,不得分隔搭建后出租。按照住宅设计规范设计为餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等其他非居住空间的,不得出租供人员居住。

根据该条规定,法律允许的是合租,而非群租。就目前来看,很难判断蛋壳公寓APP上是否存在将非居住空间改造为居住空间的情况——就本文引用的案例来看,不能完全排除该情况。如安居客上显示为3室2厅,蛋壳公寓APP上显示为4室1厅(4室面积合计77㎡)——是否存在改造出租的情形,是监管部门需要重点关注的。

若违反前述规定,则可以由公安机关根据《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》第二十六条之规定进行处理,亦即“违反第十三条、第十四条规定,出租居住房屋供他人居住的,由公安机关责令限期改正;逾期不改正,出租人是单位的,对单位处以2000元以上2万元以下罚款,出租人是个人的,对个人处以200元以上2000元以下罚款” 。

(二)房东所面临的法律风险

因蛋壳公司违约,导致租金不能按时收到的风险。此前破产的“杭州鼎家”已经证明,若出租率无法保障,或存在挪用资金出现巨额亏损的情况,则蛋壳公司这样的市场主体也是可能出现违约风险的。此时,主要的违约表现就是蛋壳公司不能按期支付到期应付给房东的租金。

(三)租客所面临的法律风险

房屋被房东或第三方收回的风险。根据具体情况不同,可以区分为两种:

第一,房屋被房东收回的风险。实践中,若出现蛋壳公司违约的情况,当房东未收到房租的情况下,房东一般是会选择收回房屋的——需要注意的是,此时房东收回房屋是没有法律依据的。“蛋壳模式”下,房东与蛋壳公司之间是委托代理合同关系,蛋壳公司的行为后果由房东承担。蛋壳公司代理房东收取房租,租客交付房租给蛋壳公司,即视作该房租已由房东收取,即使蛋壳公司违约,未将房租交付给房东,房东也只能基于委托代理合同关系,要求蛋壳公司承担违约责任等。

第二,房屋被第三方收回的风险,主要是指房屋在出租前即存在抵押的情况。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定:抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自已承担。若蛋壳公司未尽到审查或说明义务,将设立有抵押权的房屋出租给租客的,则在履约过程中,因第三人实现抵押权,可能导致租赁合同无法继续履行。此时,租客只能要求房东承担赔偿责任,或自行承担不利后果。

(四)其它事项

至于其它新闻报道中提及的“本以为是租房合同,谁知变成了贷款合同”,笔者以为,这些报道都有哗众取宠之嫌。当今社会,分期消费已经是重要的消费方式之一。对于租客群体而言,若一次性支付数万元租金有困难,那么分期支付不失为更好的选择——而作为一个理性人,我们应当知道,分期支付是需要额外支付成本的。不提其他,向银行贷款还得支付利息呢!如果分期借款不违反国家强制性法律规定——只要利率在法律允许的范围内,或者说,对相关市场主体有更高道德要求,只要利率在合理范围内,应该都能得到允许。

四、结语

“蛋壳模式”是一种新型的商业模式。伴随蛋壳公司等市场主体的进入,资本也随之涌入,从客观上看,的确在某种程度上推高了房租水平。但是,若简单的去下结论,断言房租水平因此上涨20%-30%又是不负责任的,甚或危言耸听,将蛋壳公司等市场主体比作P2P平台,认为将来会带来更大的社会危害性,这种论断更是不负责任的!

我们必须要看到,蛋壳公司的进入给租赁市场带来的改进。作为从事租赁服务的专业公司,蛋壳公司等市场主体毫无疑问能提供更优质的居住环境、更贴心的居住体验和周全的居住服务,而这些是无法从传统房东处获取到的。所以,允许蛋壳公司等市场主体获取利润也无可厚非。另外,蛋壳公司等市场主体的进入,从某种程度上也能倒逼传统出租服务提供方,迫使它们去改善产品、改进服务。

最后,笔者想说的是,第一,市场经济环境下,要鼓励充分竞争(据媒体报道,链家系在该领域已经有相当影响力,是否构成垄断则不好判断,笔者希望最好不要出现此种局面),不能简单的将蛋壳公司等市场主体的行为视作洪水猛兽——充分竞争环境下,行业的利润率自然会慢慢下降,直到达到一个相对合理的水平;第二,再次希望所有的市场主体把融资作为手段,而非目的;第三,出租率是“蛋壳模式”能够正常运营的关键,而出租率需要靠庞大的租客群体来保障——希望国运昌隆!希望租客们都能得到好工作、获取好报酬!

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